Löschung der Grundschuld im Grundbuch durch Eigentümer

Wer eine Immobilie mit Grundschuldeintrag erbt, muss diesen Eintrag löschen lassen, falls er die Immobilie weiter verkaufen möchte. Dazu benötigen Erbberechtigte den Originalerbschein.

Löschung einer Grundschuld im Grundbuch ist nur mit Original-Erbschein möglich.

Rechtsanwalt Benden, Fachanwalt für Erbrecht und Testamentsvollstrecker, bloggt für Sie aus dem Erbrecht:

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen und bietet einem Kreditgeber (z.B. einer Bank) die Möglichkeit, über die Immobilie zu verfügen, falls die Kreditraten für diese Immobilie nicht mehr zurückgezahlt werden können. Ist der Kredit der Bank durch den Eigentümer aber zurückgezahlt, wird die Grundschuld nach Abzahlung durch den Eigentümer automatisch in eine sogenannte Eigentümergrundschuld umgewandelt. Manche Erblasser erhalten die Grundschuld aufrecht (auch wenn der Kredit bereits getilgt ist), weil es mit Kosten verbunden ist, sie zu löschen. Darüber hinaus kann sie wieder „aufgefüllt“ werden, wenn ein neues Bankdarlehen aufgenommen wird. Solange eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, kann die geerbte Immobilie nicht verkauft werden. Deshalb sind Erben und Erbengemeinschaften normalerweise daran interessiert, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen.

Antrag auf Grundbuchberichtigung nur mit Original-Erbschein

Erbberechtigte benötigenden den Originalerbschein, wenn sie im Grundbuch die Grundschuld löschen lassen wollen. Die Kopie eines eingezogenen Erbscheins dient nicht als erforderlicher Nachweis für die Erbfolge. (BGH – Beschluss vom 17.09.2020 – V ZB 8/20).

Wer ist zu einer Löschung der Grundschuld im Grundbuch berechtigt?

Nur der Eigentümer kann die Löschung der Eigentümergrundschuld bewilligen. Eine Grundschuld geht mit dem Tod des ursprünglichen Eigentümers auf dessen Erben über. Um die neu erworbene Eigentümerstellung gegenüber dem zuständigen Gericht nachzuweisen, müssen die Erben ihre Erbschaft lückenlos durch die zuvor erstellten Erbscheine nachweisen.

Die Erbscheine müssen im Original vorliegen.

Reicht die Kopie eines Erbscheins?

Allein die Kopie eines Erbscheins reicht nicht aus. Insbesondere die Kopie eines vom Nachlassgericht bereits eingezogenen Erbscheins dient nicht zu Legitimationszwecken. Der Grund für die Einziehung ist für den Nachweis der Erbfolge irrelevant.

Auch der Verweis auf etwaige Nachlassakten beim Amtsgericht zur Aufklärung der Erbfolge haben keinen Bestand.

Der Fall

Im vorliegenden Fall erstreben zwei Erben die Löschung einer eingetragenen Grundschuld im Grundbuch. Sie stellen beim zuständigen Nachlassgericht einen Antrag auf Grundbuchberichtigung. Dieser Antrag verlangt, dass die Erben ihre Eigentümerstellung in Bezug auf die Grundschuld nachweisen. Zum Nachweis legen die Erben zwei Erbscheine vor. Einen Erbschein können die Erben jedoch nur in Kopie vorlegen. Der originale Erbschein war bereits wegen Unrichtigkeit eingezogen worden.

Bruch der Legitimationskette
Der BGH sieht in dem fehlenden Nachweis über die rechtmäßige Erbenstellung ein Bruch in der Legitimationskette. Lediglich die Vorlage einer Kopie des eingezogenen Erbscheins reicht als Nachweis nicht aus.

Die Erben haben in allen Instanzen keinen Erfolg.