Schadensersatz wegen Immobilienverkauf

In einem Erbvertrag können vertragliche Verpflichtungen zwischen Vertragsparteien und Begünstigten festgehalten werden. Wird gegen eine getroffene Verpflichtung aus einem Erbvertrag verstoßen, ist die schuldhaft handelnde Vertragspartei verpflichtet die vereinbarte Vertragsstrafe, ggf. in Form eines Schadensersatzes zu zahlen. (OLG Saarbrücken – Urteil vom 14.08.2019 – 5 U 87/18)

Der Fall

Im vorliegenden Fall schloss ein Ehepaar 2002 einen Erbvertrag. Der Erbvertrag sah vor, dass die Eltern sich im ersten Erbfall gegenseitig zu Alleinerben einsetzten, während die Tochter als Schlusserbin nach dem Tod beider Eltern bestimmt wurde. Im Gegenzug verpflichtete sich die Tochter, im ersten Erbfall auf ihren Pflichtteil zu verzichten. Als Sicherheit für diesen Verzicht verpflichteten sich die Eltern, ohne Zustimmung der Tochter keine Immobilien zu verkaufen, zu verschenken, zu tauschen oder grundbuchmäßig zu belasten. Im Fall eines Verstoßes gegen diese Verpflichtung sah der Vertrag eine Schadensersatzpflicht vor.

Der erste Erbfall

Nach dem Tod des Vaters im Jahr 2008 erbte die Mutter das Haus. Zwei Jahre später adoptierte sie ihre Enkelin, die Tochter der gemeinsamen Tochter. Dies wertete die Tochter als Hinweis darauf, dass ihre Mutter den Nachlass zu ihren Ungunsten verkleinern wollte. Tatsächlich verkaufte die Mutter das Haus im Jahr 2017 für 225.000 €, ohne die Zustimmung der Tochter einzuholen oder sie über den Verkauf zu informieren.

Klage der Tochter

Die Tochter forderte daraufhin den vollen Verkaufspreis von 225.000 € von ihrer Mutter. Diese zahlte jedoch nur 28.125 €. Daraufhin klagte die Tochter den Differenzbetrag von 196.875 € ein. Das Landgericht wies die Klage zunächst ab, woraufhin die Tochter Berufung einlegte.

Berufung hat Erfolg

Das Oberlandesgericht entschied zugunsten der Tochter. Das Gericht stellte fest, dass die Vereinbarung im Erbvertrag von 2002 ein wirksames Vertragsstrafenversprechen nach § 339 Satz 2 BGB darstellte. Die Eltern hatten sich eindeutig verpflichtet, ohne Zustimmung der Tochter keine Immobilien zu veräußern. Durch den Verkauf des Hauses verstieß die Mutter schuldhaft gegen diese Verpflichtung. Aus diesem Grund war die Mutter verpflichtet, der Tochter den gesamten Verkaufserlös von 225.000 € als Vertragsstrafe zu zahlen, unabhängig davon, ob der Kaufpreis noch vorhanden war. Da bereits 28.125 € gezahlt wurden, war der Restbetrag von 196.875 € fällig.